房贷与住房预算计算器使用指南

这个计算器能做什么

从房价减去首付得到贷款本金，按固定年利率和年限计算等额本息月供，再加上手填房产税、住房保险、PMI 与 HOA。页面分别列出贷款本息和每项住房成本，并显示每月合计。

什么时候适合用它

用于初步比较购房预算与每月现金支出。若要比较额外本金对还清时间和利息的影响，使用贷款额外还款。这里不判断贷款资格，也不根据国家或房屋地址获取税率。

输入项说明

全部金额须使用同一币种，不能混用人民币和美元。房价必须大于 0，首付金额非负且不超过房价；最高金额为 1万亿。年利率 0–30%，期限为 1–50 整数年。房产税和保险输入每年金额，PMI 与 HOA 输入每月金额，没有该项时明确填 0。PMI、HOA 是自填成本标签，不代表当地必有这些费用。

计算逻辑说明

本金 P = 房价 − 首付。月利率 r = 年利率 ÷ 1200，月数 n = 年数 × 12。贷款本息月供 = P·r/[1−(1+r)^−n]；零利率为 P/n，全款购房的月供为 0。每月住房合计 = 月供 + 年税/12 + 年保险/12 + 月 PMI + 月 HOA。全期利息 = 月供 × n − 本金，仅计算贷款利息，不累加税险或 HOA。

示例

房价 400000、首付 80000、6% 年利率、30 年：本金 320000，月供约 1918.56。年税 4800 转成月均 400，年保险 1200 转成 100，月 PMI 为 0，HOA 为 100，每月合计约 2518.56。若按同一价格全款支付，贷款本息与利息为 0，手填税险与其他费用仍会计入住房预算。

再检查一个零利率情景：房价 120000、首付 0、利率 0%、期限 10 年，贷款本金 120000，共 120 期，月供为 1000。若所有其他成本为 0，预算合计也是 1000；之后填写年税 1200，每月预算增加 100，而贷款月供和总利息不改变。

如何看懂结果

贷款本息只是一部分每月住房支出。年额除以 12 是预算平均值，不代表实际税单或保费每月扣款。PMI 和 HOA 在整个展示模型中保持手填金额；不会因首付比例、贷款余额或房价变化自动取消 PMI。

你可以修改房价和首付比较借款规模，修改利率或期限比较本息压力，再逐项增加税险和管理费用。这些字段分别表达不同成本，不能只把所有费用塞进利率。任意参数修改会清除旧结果，重新计算后才显示新的预算，避免把之前的报价和现在的输入混用。

常见错误

不要在年保险栏填月保费，不要同时把同一项费用包含在 PMI 与住房保险两栏中。保险或房产税若未知，不应把示例值视为报价。首付输入金额而不是百分比；首付比例在结果中展示。

FAQ

税费与保险填年额还是月额？

房产税与住房保险填年额，计算时除以 12；PMI 与 HOA 填月额。

PMI 会自动取消吗？

不会。填写的 PMI 月额持续计入预算，具体资格与取消规则应向贷款机构确认。

预算包含所有购房费用吗？

不包含。维修、水电、交易费用等需要单独准备，税险金额也由你填写。

说明与限制

没有自动税率、保险报价、贷款资格、PMI 取消条件或地区政策。也不包含成交费用、维修、水电、可变利率或税务优惠。结果是预算估算，不是贷款机构报价。输入仅保存在当前页面状态中，不保存到网址或浏览器存储。